CONDOMINI
– Laureata in Giurisprudenza presso l’Università di Bologna, Valeria Totti è dottoranda di ricerca presso l’Università di Madrid in Diritto Internazionale. A seguito di una significativa esperienza nell’Ufficio di Normativa Ambientale di una Holding che si occupa della erogazione del servizio pubblico di Energia Acqua e Ambiente, offre diverse consulenze a Società ed Enti ed è Giurista Ambientale. E’ iscritta al Foro di Rimini come praticante abilitata al Patrocinio per la professione legale ed è docente di Legislazione Ambientale presso l’Università di Urbino, Facoltà di Scienze e Tecnologie. Pubblica articoli su diverse riviste e siti specializzati nel settore ambientale. (Riferimenti: valeria@studiolegaletotti.it; geom.pupolizio@libero.it)
– Oltre al problema riguardante l’acustica passiva abbiamo rilevato varie tracce di umidità nelle strutture. E’ possibile fare una causa unica chiedendo il risarcimento per le infiltrazioni e il vizio acustico? Sono passati già 4 anni dall’acquisto dell’immobile. A. M. Rimini
“Purtroppo capita spesso che l’appartamento del singolo condomino venga danneggiato da infiltrazioni d’acqua provocate da strutture comuni dell’edificio: la Cassazione ha rilevato che la presenza di umidità negli appartamenti dei singoli condomini, conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio, costituisce, laddove ne venga compromessa in modo notevole l’abitabilità ed il godimento del bene, grave difetto dell’edificio, come tale suscettibile di ricadere nell’ambito di applicazione della normativa d cui all’art. 1669 del c.c. che introduce una responsabilità a carico del costruttore se nel corso di 10 anni gli edifici costruiti presentino vizi e difetti. Il diritto del committente in questo caso si prescrive in un anno dalla denuncia, che deve essere avanzata, a pena di decadenza, entro un anno dalla scopertadel danno lamentato. Inoltre dalla suddetta norma scaturisce una responsabilità a carattere extracontrattuale, tesa a tutelare esigenze di ordine pubblico alla conservazione e funzionalità degli edifici destinati per loro natura a lunga durata. Evidentemente per valutare l’opportunità della azione legale è necessaria la perizia di un professionista ed un esame della documentazione per verificare la esistenza di altre forme di responsabilità.
E’ quindi opportuno che lei agisca in giudizio per il vizio acustico ed, unitamente, per il difetto di costruzione”.
Nel 2005, ho acquistato un appartamento in un edificio completamente ristrutturato composto da tre unità abitative ma dopo qualche mese ho iniziato ad avere problemi con i vicini al piano di sopra per i vari rumori di sedie trascinate, calpestio, oggetti che cadono. La causa è il soffitto che non è per niente isolato. Posso rivalermi sul costruttore per sistemare il problema e a chi mi devo rivolgere?
G. L. Cattolica
“Sicuramente, ove venisse accertato il mancato isolamento acustico dell’edificio, ciò risulta un grave vizio o difetto costruttivo del quale ne risponde il venditore entro un anno dalla vendita e/o il costruttore entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori a patto che gli venga contestato entro un anno dalla scoperta del vizio.
Il semplice sentire rumori non significa aver scoperto il vizio e nemmeno ciò è sufficiente per contestarlo: è necessaria la perizia di un Tecnico Competente in Acustica Ambientale, nel caso in cui questi riscontri il difetto si potrà quindi contestare la responsabilità del costruttore”.
Un istituto di bellezza ha installato una pompa di raffreddamento con motore installato sulla parete interna che affaccia nel cortile. Questa pompa provoca un rumore assordanete, soprattutto nelle ore di silenzio. Volevo sapere a chi e dove fare le nostre rimostrane? A. G. Viserba
“Faccia un esposto al Comune, denunciando i disagi, e chiedendo l’intervento dell’ARPA per una verifica del rumore. Se l’ARPA riscontrerà un supero dei livelli, allora l’istituto dovrà fare in modo di eliminare il rumore, schermando le macchine”.
L’ESPERTO RISPONDE
Condomini, diritti e doveri
– Vincenzo Pupolizio, esperto di amministrazione condominiale e immobiliare, di problemi tecnico-legali (per anni perito del Tribunale di Rimini), nonché consulente immobiliare, risponde alle domande dei lettori.
– Sono proprietario per ¼ di un piccolo fabbricato composto da quatto appartamenti (due al piano primo e due al piano secondo) vorrei sapere se la manutenzione straordinaria esterna dell’immobile per esempio i balconi o il tetto, deve essere effettuata di comune accordo, con la suddivisione degli oneri e della responsabilità civile per eventuali danni causati da distacco di parte dell’intonaco, secondo i millesimi di proprietà oppure se ognuno deve provvedere alla manutenzione del proprio balcone o della propria porzione di tetto e ne è quindi anche responsabile.
Ringrazio anticipatamente e faccio i complimenti a questa nuova rubrica che riscuoterà grande interesse
L. D. Cattolica
Risposta – Le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 Codice Civile).
Alla manutenzione dei balconi, essendo pertinenza dell’appartamento, provvede il proprietario del bene principale.
Il tetto, da non confondersi con il sottotetto che normalmente assolve ad una funzione di isolamento dal calore e dal freddo dell’ultimo piano, è compreso fra le parti comuni indicate dall’art. 1117 del Codice Civile.
Gli oneri per eventuali danni causati da distacchi di intonaco ricadono su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. Civ. Sez. sentenza n°14576)
Sono proprietario esclusivo di un posto auto scoperto in un condominio di 10 unità abitative. Avrei necessità di ricoprirlo ma mi vorrei tutelare sotto tutti gli aspetti. Dal punto di vista del regolamento condominiale sarei già autorizzato.
La domanda è questa: se decidessi di chiedere comunque l’autorizzazione all’assemblea quale maggioranza necessita?
Dal punto di vista catastale la copertura del posto auto necessita di un nuovo accatastamento? Attualmente è accatastato come autorimessa C/6 Classe 1
A.B.
Risposta – Dalla lettura del regolamento condominiale si evince chiaramente che lei non è autorizzato a realizzare la copertura del posto macchina. Necessita l’unanimità dei condomini nonché il “permesso di costruire” rilasciato dal Sindaco del Comune perché la copertura fa cubatura.
Nel caso in cui volesse realizzare solo una tettoia di copertura è sempre indispensabile l’autorizzazione dell’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 del Codice Civile e precisamente: in prima convocazione: 2/3 partecipanti la condominio e 2/3 del valore in seconda convocazione : maggioranza intervenuti e ½ del valore.
La copertura richiederà un nuovo accatastamento; la categoria rimarrà sempre C/6, cambierà solamente la classe.
SERVIZIO
Condominio: diritti-doveri. Pool di esperti risponde
– Avete problemi con i diritti e i doveri nella gestione del vostro condominio? Oppure semplicemente delle curiosità. La Piazza, gratuitamente, apre una rubrica sulle colonne del giornale; potete rivolgervi ad un pool di esperti. Li coordina il geometra Vincenzo Pupolizio, esperto di amministrazione condominiale e immobiliare, di problemi tecnico-legali (per anni perito del Tribunale di Rimini), nonché consulente immobiliare. Siete pregati di inviare le vostre domande, brevi e chiare, ai seguenti numeri e indirizzi: 0541.611070 – 348-3621675. E-mail: la piazzarimini@libero.it. –
geom.pupolizio@libero.it
