– Laureata in Giurisprudenza presso l’Università di Bologna, Valeria Totti è dottoranda di ricerca presso l’Università di Madrid in Diritto Internazionale. A seguito di una significativa esperienza nell’Ufficio di Normativa Ambientale di una Holding che si occupa della erogazione del servizio pubblico di Energia Acqua e Ambiente, offre diverse consulenze a Società ed Enti ed è Giurista Ambientale. E’ iscritta al Foro di Rimini come praticante abilitata al Patrocinio per la professione legale ed è docente di Legislazione Ambientale presso l’Università di Urbino, Facoltà di Scienze e Tecnologie. Pubblica articoli su diverse riviste e siti specializzati nel settore ambientale. (Riferimenti: valeria@studiolegaletotti.it; geom.pupolizio@libero.it)
– Purtroppo accade spesso che l’appartamento di un singolo condomino o parti comuni dell’edificio vengano danneggiati da infiltrazioni d’acqua provocate da rottura di tubazioni condominiali o da strutture comuni dell’edificio. L’immediata reazione del condomino in tale situazioni, è quella di informare l’amministratore e di pensare al risarcimento dei danni che riceverà dall’assicurazione del Condominio, ma è sempre il Condominio a dover risarcire il danno?
Risposta
Salve particolari ipotesi, è il Condominio che è tenuto al risarcimento del danno, intendendosi per tale, preliminarmente, il dovere di provvedere immediatamente ad eseguire i lavori di ripristino, oltre al pagamento degli arredi, dei suppellettili, dei rivestimenti, poiché è il Condominio che è tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio talché il singolo condomino, ponendosi come terzo nei confronti del Condominio stesso, può agire nei confronti di quest’ultimo per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio, dalle quali provengono le infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva. Può accadere però che le infiltrazioni siano causate dalla omessa od insufficiente collocazione di opportune strutture od elementi di protezione durante la costruzione dell’edificio stesso. In tali casi, deve escludersi la responsabilità del Condominio per i danni arrecati all’appartamento del condomino proprietario dell’unità immobiliare, essendo essi imputabili alla negligenza usata dall’impresa nell’esecuzione dei lavori.
Domanda. In tal caso come può tutelarsi il compratore?
R: l’Amministratore Condominiale, quale legale rappresentante del condominio potrà agire in giudizio contro la ditta costruttrice o esecutrice di lavori di manutenzione o di opera, richiedendo nuove opere e l’eliminazione dei vizi e difetti rilevati e/o il risarcimento del danno provocato. La Cassazione ha infatti pacificamente rilevato che la presenza di umidità negli appartamenti dei singoli condomini o nelle strutture comuni, conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio o a vizi strutturale dell’immobile, costituisce, laddove ne venga compromessa in modo notevole l’abitabilità ed il godimento del bene, grave difetto dell’edificio, come tale suscettibile di ricadere nell’ambito di applicazione della normativa di cui all’art. 1669, Codice Civile, che introduce una responsabilità a carico del costruttore. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia, che deve essere avanzata, a pena di decadenza, entro un anno dalla scoperta del danno lamentato. Inoltre è importante sottolineare che dalla suddetta norma scaturisce una responsabilità a carattere extracontrattuale, che si qualifica in termini di specialità rispetto alla disposizione generale contenuta all’art. 2043 Codice Civile, tesa a tutelare esigenze di ordine pubblico alla conservazione e funzionalità degli edifici destinati per loro natura a lunga durata. Ovviamente a latere trovano posto anche altre forme di garanzia da valutarsi caso per caso.
D: cosa quindi è opportuno fare?
R: è essenziale rivolgersi ad un professionista per richiedere uno o più sopralluoghi finalizzati all’analisi delle strutture e dei materiali utilizzati affinché questi rediga poi una perizia dei vizi e difetti presenti nella struttura e stimi il danno economico causato da questi ed, al contempo, il costo necessario per un intervento di sistemazione dei suddetti vizi. Tale perizia sarà pertanto posta a fondamento della pretesa attorea ed allegata agli atti giudiziari.
Condomini, diritti e doveri
– Vincenzo Pupolizio, esperto di amministrazione condominiale e immobiliare, di problemi tecnico-legali (per anni perito del Tribunale di Rimini), nonché consulente immobiliare, risponde alle domande dei lettori.
– Circa 20 giorni addietro ho partecipato all’assemblea del mio condominio per discutere i seguenti argomenti all’ o.d.g.:
– Approvazione consuntivo anno 2010 – 2011
– Approvazione preventivo anno 2011 – 2012
– Conferma o revoca dell’ aministratore
– Varie ed eventuali
Alla fine della discussione degli argomenti all’o.d.g. e prima della chiusura del verbale, l’amministratore è riuscito a convincere e a farsi approvare dalla maggioranza dei condomini lavori di notevole importo. Io e altri due condomini ci siamo rifiutati di discutere l’argomento perchè non inserito nell’o.d.g. e ci siamo allontanati. Secondo lei è stato corretto il comportamento dell’amministratore?
Angelo – Cattolica
L’amministratore si è comportato in modo “scorretto”. L’ordine del giorno deve elencare chiaramente tutti gli argomenti da trattare; pertanto la delibera non è valida. L’art. 1105 comma 3 del Codice Civile così recita : “per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informanti dell’oggetto della deliberazione”.
La Corte di Cassazione Civile sez. 2° sentenza n°21449 del 19 ottobre 2010 così ha statuito : “l’art. 1105 c.c. comma 3, dettato per la comunione in generale ma applicabile al condominio in virtù della norma di rinvio contenuta nell’art. 1139 cod. civ., vuole che i partecipanti siano preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione (il c.d. ordine del giorno). Ne consegue che hai fini della validità dell’ordine del giorno occorre che esso elenchi specificatamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, si da consentire a ciascun di comprendere esattamente il tenore e l’importanza e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia all’opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obbiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti”.
Geom. Vincenzo Pupolizio
Nella prossima assemblea che si terrà il 20 dicembre dovremo approvare dei lavori da fare nel nostro condominio. Secondo alcuni condomini e anche secondo me vogliamo proporre all’assemblea di modificare la ripartizione delle spese comuni perchè da questi lavori dei condomini beneficeranno di maggiori vantaggi.
Lei cosa ci consiglia?
Attenzione: se l’assemblea dovesse approvare quanto da lei prospettato, la delibera può essere invalidata dai condomini dissenzienti e quindi dichiarata nulla.
La Corte di Cassazione con sentenza n°6714 del 19 marzo 2010 statuisce : “ricorre la nullità della delibera condominiale quando l’assemblea del condominio procede ad una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie : l’assemblea in mancanza di un accordo unanime dei condomini non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in violazione delle prescrizioni dell’art. 1123 cod. civ. secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali; atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all’assemblea dall’art. 1135 cod.civ..Si configura, invece, l’annulabilità della delibera quando l’assemblea, senza adottare alcuna decisione in merito ai criteri da seguire, si sia limitata a ripartire le spese in violazione delle disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ.”
Geom. Vincenzo Pupolizio
Condominio: diritti-doveri.
Pool di esperti risponde
– Avete problemi con i diritti e i doveri nella gestione del vostro condominio? Oppure semplicemente delle curiosità. La Piazza, gratuitamente, apre una rubrica sulle colonne del giornale; potete rivolgervi ad un pool di esperti. Li coordina il geometra Vincenzo Pupolizio, esperto di amministrazione condominiale e immobiliare, di problemi tecnico-legali (per anni perito del Tribunale di Rimini), nonché consulente immobiliare. Siete pregati di inviare le vostre domande, brevi e chiare, ai seguenti numeri e indirizzi: 0541.611070 – 348-3621675. E-mail: la piazzarimini@libero.it. –
geom.pupolizio@libero.it
