Gabicce Mare. Strutture ricettive, presentata variante urbanistica.
PIANO PARTICOLAREGGIATO DELLE STRUTTURE RICETTIVE PER IL TERRITORIO ESTERNO ALL’AMBITO TERRITORIALE DEL PARCO NATURALE DEL MONTE SAN BARTOLO – Variante alle Norme Tecniche di Attuazione ai sensi del combinato disposto dall’art. 26 della L.r. Marche n. 34 del 05/08/1992 e dall’art. 33, comma 12, lett. a) della L.r. Marche n. 19 del 30/11/2023.
In questi ultimi mesi, l’Amministrazione Comunale ha concentrato molte energie per approfondire e definire la proposta di variante al piano particolareggiato delle strutture ricettive.
Nel dettaglio, la prima parte di studio si è concentrata sulla Giurisprudenza, e nello specifico, il fatto che, secondo le più rilevanti massime giurisprudenziali che sintetizzano i più rilevanti principi di diritto, il pianificatore comunale non può inquadrare il vincolo alberghiero all’interno di una dimensione puramente statica ed immutabile, bensì deve proiettarne la ragion d’essere su parametri economico – finanziari e nel contesto del locale mercato turistico-ricettivo e delle relative possibilità evolutive, il che introduce l’esigenza, mentre si fissano i parametri economico-finanziari per oggettivizzare la convenienza o la non convenienza economica di fare impresa, di prevedere e governare l’assetto del territorio in termini di fruibilità di servizi e qualità urbana.
In concreto, non sarà dunque possibile che i piani urbanistici individuino solamente le condizioni per il superamento del vincolo alberghiero, ma sarà necessario che vengano fissati precisi obiettivi «nella trasformazione», in termini di qualità urbana o destinazione degli immobili in zone particolari, coniugando la libertà dell’iniziativa economica privata riconosciuta dalla Costituzione, con le esigenze del territorio e dei diritti dei singoli, parimenti tutelati dalla legge fondamentale.
La seconda parte dello studio ha analizzato il patrimonio turistico alberghiero censito dal Piano particolareggiato delle strutture ricettive del 2004, prendendo in esame le 121 strutture ricettive esistenti nel 2004, verificando ad oggi, lo stato di esercizio (85 strutture alberghiere in uso), l’ubicazione rispetto alla area turistica, la classificazione alberghiera, la capacità ricettiva e il dato storico sulle chiusure d’attività (36 strutture dismesse, di cui 26 già trasformate e 10 non in esercizio).
Anche da questi numeri e dati, nasce la proposta di variante alle norme tecniche attuative del piano particolareggiato delle strutture ricettive alberghiere, individuandole e classificandole secondo la loro ubicazione in fasce territoriali (fascia prima A– seconda B – terza C).
Dopo una prima condivisione con i rappresentanti delle categorie alberghiere del comune di Gabicce Mare, è emerso in primo luogo la necessità di “premiare” le strutture ricettive imprenditoriali, che credono nell’importanza di sviluppare e potenziare l’offerta della destinazione turistica ricettiva alberghiera. A tal proposito sono state inserite nuove opportunità quali ad esempio la trasformazione, anche totale, in nuclei centralizzati dell’offerta turistica (hub turistici) come servizi aggiuntivi ed integrati all’attività alberghiera collettiva, beneficiando anche di specifiche agevolazioni di carattere contributivo per la realizzazione di tali interventi. La scelta è stata dettata con l’obiettivo di incentivare le imprese turistiche attive sul territorio, che continuano a credere ed investire nella nostra località turistica.
Inoltre, è stata recepita la possibilità già prevista dalla normativa regionale di modificare gli usi attuali delle strutture ricettive alberghiere in cond-hotel, con la possibilità pertanto di trasformare parte della superficie della struttura alberghiera in residenza, fino ad un massimo del 40%.
Rispetto al tema centrale della perdita di convenienza economica della struttura alberghiera e per la conseguente possibilità di cambio di destinazione d’uso, qualora sia dimostrata l’attività di esercizio in perdita e/o la sua chiusura da almeno 5 anni, sono state previste diverse azioni atte a consentire le nuove destinazioni d’uso.
Tali possibilità garantiscono comunque paralleli vantaggi all’interesse pubblico e collettivo, che siamo chiamati in ogni scelta a preservare e tutelare, e che confermano la volontà di mantenere solido il pilastro turistico ed economico su cui si fonda la nostra città del mare.
Interesse pubblico che viene letto in tutte le azioni proposte, ad esempio dall’intervento di desigillamento del suolo a sostegno di nuovi spazi verdi, in caso di perequazione tra due strutture alberghiere, la possibilità di demolire e ricostruire con l’indice edificatorio della zona omogena di riferimento, oppure nella trasformazione in edilizia residenziale agevolata e convenzionata a prezzi calmierati e/o nella cessione di quote di superficie trasformata per usi di finalità pubblica e collettiva.
Il percorso di consultazione preliminare e di condivisione della variante normativa si è concluso nel mese di febbraio 2026, dopo diversi esami con la Commissione Consiliare per l’Urbanistica, e la partecipazione dei rappresentanti delle diverse categorie alberghiere, dei tecnici del territorio e di tutti i componenti del Consiglio Comunale.
Il testo finale della variante è stato inviato agli enti AST e REGIONE MARCHE per i pareri di competenza.
Prima della presentazione della proposta al Consiglio Comunale, a cui è delegata l’approvazione finale del testo normativo, la variante sarà soggetta alla procedura di verifica per l’esclusione dalla VAS ai sensi della normativa vigente da parte della Provincia di Pesaro e Urbino.
