Rimini. Variante al Psc (Piano strutturale comunale, il Piano regolatore) e Rue (Regolamento urbanistico edilizio) per la riorganizzazione in particolare delle destinazioni d’uso delle strutture ricettive.
La variante è stata formalmente adottata dalla Giunta comunale nell’ultima seduta, aprendo così il percorso amministrativo che, dopo la pubblicazione sul BURERT e la fase di raccolta ed esame delle osservazioni essenziali, porterà alla definitiva approvazione in Consiglio Comunale durante il prossimo autunno.
Strategia e obiettivi della variante, verso il Pug
La strategia alla base della variante risponde alla necessità di promuovere la riqualificazione del patrimonio edilizio ricettivo, favorendo il rinnovamento delle strutture esistenti e accompagnare l’evoluzione dell’offerta turistica, nel segno della qualità e della diversificazione. L’obiettivo dunque è innescare un processo di sviluppo socio-economico capace di valorizzare la città balneare, coniugando la tutela della sua identità storica con una visione innovativa e orientata al futuro.
Pur intervenendo in modo specifico sulla disciplina dei cambi di destinazione d’uso, la variante si inserisce all’interno di una strategia più ampia che costituisce parte integrante del nuovo Piano Urbanistico Generale (PUG) e, nello specifico, nella strategia generale per la riqualificazione della città turistica, affiancandosi alle importanti azioni già avviate dall’Amministrazione comunale per la parte pubblica attraverso il progetto del Parco del Mare, e per la spiaggia, con il piano dell’arenile (e la variante in corso).
L’inquadramento normativo
La variante si inserisce nella revisione normativa della legge regionale 15/2013 (art. 28), avvenuta con legge regionale 11/2025, che ha introdotto la possibilità per i Comuni di variare la propria strumentazione urbanistica, anche in anticipo sul PUG, per l’adeguamento al nuovo quadro disciplinare sui cambi d’uso stabilito dal decreto “salva casa”.
Per quanto riguarda le destinazioni nella fascia turistica, l’attuale Regolamento Urbanistico Edilizio del Comune di Rimini prevede un vincolo urbanistico su tutte le strutture ricettive alberghiere collocate in tale ambito, per le quali è ammesso esclusivamente il mantenimento dell’uso in atto o la trasformazione verso altra funzione ricettiva extra-alberghiera (ostello). Non essendo previsti cambi di destinazioni verso altre destinazioni (commerciali, direzionali, ecc.), la strumentazione attuale non dispone alcun metodo sulla rimozione del vincolo alberghiero, comunque previsto dalla LR 28/1990 in caso sia dimostrata la non convenienza economica dell’azienda ricettiva.
Cosa cambia con la ‘variante usi’
La variante urbanistica nella zona turistica apre a due opportunità alle circa 1070 strutture alberghiere censite dalla variante: 1) convertire l’attuale struttura in: residenze turistico alberghiere, condhotel, ostelli; 2) ampliare ulteriormente le destinazioni d’uso ammissibili, consentendo la nascita di nuove forme di abitare di tipo sociale e collettivo, previa verifica della non convenienza economica dell’attuale struttura ricettiva.
Obiettivo dello strumento è quindi ampliare le destinazioni ammissibili a favore di un maggior mix funzionale, offrendo una maggiore possibilità di riqualificazione delle strutture alberghiere verso nuovi usi ricettivo-turistici e favorendo la riconversione delle strutture non più competitive verso usi complementari e di supporto al turismo.
- Rispetto all’ampliamento delle destinazioni ammissibili, la variante disciplina la trasformazione in condhotel, consentendone la realizzazione nelle aree di maggior pregio più prossime al mare, alle strutture alberghiere e alle colonie marine inutilizzate. Lo strumento, inoltre, formalizza le residenze turistico alberghiere (RTA) che oggi comprendono forme di ospitalità contemporanea (esempio village hotel, small apartment hotel, multiservice & apartment hotel) e ridefinisce il ruolo degli ostelli nell’offerta ricettiva, che oggi rappresentano una forma contemporanea, di qualità, multifunzionale nel panorama dell’accoglienza.
- La variante ammette inoltre la trasformazione di strutture ricettive in funzioni complementari e di supporto al turismo, previa verifica dell’antieconomicità della struttura e conseguente rimozione del vincolo alberghiero. Si apre quindi alla possibilità di trasformazione di tali strutture in residenze collettive a gestione unitaria, quali forme di co-housing (residenziale sociale) e co-living (residenze generalmente temporanee tematizzabili in: medium-stay per studenti, lavoratori stagionali, staff house) che possano a loro volta innescare processi virtuosi di rigenerazione urbana e sociale. Entrambe queste formule prevedono una proprietà indivisa e una gestione unitaria. La variante consente anche la trasformazione in edifici multiservizi, centri benessere, strutture sportive e ricreative, pubblici esercizi e parcheggi. È prevista anche la possibilità di edilizia a libero mercato in aree circoscritte e residuali a monte della ferrovia, o per strutture alberghiere sotto soglia stabilita dalla regione Emilia Romagna.
La collaborazione con la Camera di Commercio
In base alla legge regionale 28/1990, la rimozione del vincolo di destinazione d’uso è prevista qualora sia dimostrata la non convenienza economica di gestione dell’azienda ricettiva. A tale scopo, il Comune di Rimini e la Camera di Commercio della Romagna hanno avviato una collaborazione con il coinvolgimento anche dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Rimini. Il gruppo di lavoro tecnico ha condotto un importante approfondimento e un’analisi che ha portato all’elaborazione di un modello di valutazione della redditività o antieconomicità degli alberghi, che supporta gli obiettivi della variante urbanistica e l’innovazione del sistema turistico locale. Nello specifico, la variante individua quattro percorsi distinti per stabilire se una struttura alberghiera possa essere svincolata dalla destinazione ricettiva, tenendo conto di dimensioni dell’immobile, localizzazione, stato di attività o inattività della struttura. Due gli strumenti di valutazione: uno di tipo gestionale (basato sull’analisi di bilanci e dichiarazioni dei redditi) e uno prospettico (basato sul piano economico finanziario).
L’ambito agricolo produttivo
Oltre alla zona turistica, la variante interviene anche sugli ambiti produttivi, ampliando gli usi insediabili preservando la coerenza funzionale e la specializzazione dei poli funzionali, ed introducendo usi compatibili con la loro vocazione.
Iter
Dopo l’adozione della proposta da parte della Giunta, tutti gli atti saranno pubblicati sul BURERT il 17 giugno prossimo, aprendo di fatto la fase di presentazione delle osservazioni che durerà 30 giorni. Entro i 30 giorni successivi è previsto il parere del Comitato Urbanistico (CUAV), per poi approdare in Consiglio Comunale.
Per facilitare la fase partecipativa, gli uffici metteranno a disposizione un modello per la presentazione delle osservazioni.
“Questo lavoro è il frutto di un percorso ampiamente condiviso, sia con gli Enti sovraordinati, ovvero Regione Emilia Romagna e Provincia, sia in virtù della fondamentale collaborazione della Camera di Commercio della Romagna, a significare come l’obiettivo a cui puntiamo sia l’obiettivo di una città nella sua interezza: cercare di creare le condizioni per rinnovare le imprese ricettive del nostro territorio e incentivare l’economia turistica – sottolinea il sindaco di Rimini Jamil Sadegholvaad – Con questo strumento introduciamo una maggiore flessibilità, offrendo maggiori opportunità per i privati che vogliono investire, ampliando le possibilità di aggiornare le strutture in linea con il mercato e la domanda. La ‘variante usi’ non è la risposta a tutti i bisogni, ma sono convinto possa rappresentare una leva importante per innescare un meccanismo di innovazione, che sarà poi sviluppato e integrato all’interno del Pug. Ringrazio l’assessora Ridolfi, i nostri tecnici e dirigenti, la Camera di Commercio e gli ordini professionali per questo corposo lavoro, che guarda al futuro della nostra città”.
“I dati analizzati dal nostro osservatorio economico – commenta il presidente della Camera di Commercio della Romagna Carlo Battistini – mostrano con chiarezza la profonda trasformazione in atto nel turismo riminese. Tra il 2019 e il 2025 abbiamo assistito a una forte internazionalizzazione dei flussi, con la quota di presenze straniere salita dal 30,7% al 38,4%, sostenuta da un incremento del 20,6% negli arrivi dall’estero e del 18,7% nelle presenze complessive. Questo scenario, unito alla contrazione del numero di hotel e a mutamenti demografici strutturali, come il raddoppio dei nuclei familiari residenti, certifica che il modello della piccola impresa ricettiva a conduzione esclusivamente familiare non è più l’unico punto di riferimento per il mercato. L’accordo operativo sottoscritto con il comune di Rimini risponde esattamente a questa evoluzione, nonché alla necessità di investimenti per innovare”.
