– Laureata in Giurisprudenza presso l’Università di Bologna, Valeria Totti è dottoranda di ricerca presso l’Università di Madrid in Diritto Internazionale. A seguito di una significativa esperienza nell’Ufficio di Normativa Ambientale di una Holding che si occupa della erogazione del servizio pubblico di Energia Acqua e Ambiente, offre diverse consulenze a Società ed Enti ed è Giurista Ambientale. E’ iscritta al Foro di Rimini come praticante abilitata al Patrocinio per la professione legale ed è docente di Legislazione Ambientale presso l’Università di Urbino, Facoltà di Scienze e Tecnologie. Pubblica articoli su diverse riviste e siti specializzati nel settore ambientale. (Riferimenti: valeria@studiolegaletotti.it; geom.pupolizio@libero.it)
Perché oggi si parla tanto di acustica passiva degli edifici?
Studi internazionali scientifici e protocolli medici hanno confermato che i disturbi provocati dal rumore costituiscono la forma di inquinamento ambientale più frequentemente percepita dalla popolazione. Una esposizione permanente al rumore reca infatti diversi disturbi sia psichici che fisici: disturbi al sonno, disturbi alla comunicazione che possono acuirsi sino a diventare turbe dell’umore che aprono poi la porta a manifestazioni di disagio psichico; a livello fisico invece ipertensione ed elevati stati di stress possono causare importanti patologie cardiache. Evidentemente lo sviluppo urbanistico degli ultimi decenni ha prodotto un’incessante espansione delle aree abitate e un notevole aumento della densità abitativa, fattori che nella maggioranza dei casi non sono stati accompagnati da una adeguata politica di contenimento del rumore, tant’è che, ad oggi è pacifico sia in dottrina che in giurisprudenza che rispetto alla violazione dei requisiti acustici passivi degli edifici tale vizio sia un difetto grave che inficia il valore del bene stesso oltre che il suo normale godimento.
Il proprietario di un immobile come può quindi tutelarsi?
Diverse sono le professionalità che entrano in gioco: è necessario prima di tutto che un Tecnico Competente in Acustica Ambientale effettui un sopralluogo per monitorare e studiare la quantità di rumore che “invade” l’unità abitativa dall’esterno e dalle unità abitative circostanti. Questo professionista dovrà quindi redarre una perizia che, in caso riscontri la presenza di tale violazione, attesti il superamento dei limiti cogenti fissati dalla legge rispetto alle diverse sorgenti di rumore analizzate: calpestio, servizi a funzionamento discontinuo (ascensori, scarichi idraulici, bagni, servizi igienici, rubinetti, ecc.) o a servizio continuo (impianti di riscaldamento aerazione/condizionamento), porzioni verticali, facciata… Tale perizia presenterà quindi l’entità del danno rilevato, entità che potrà essere poi analizzata da un altro professionista, o dallo stesso se competente, per la quantificazione della richiesta risarcitoria da effettuarsi quindi a mezzo di un legale alla controparte. Tenga conto che gli studi legali che trattano il diritto ambientale, come il nostro, hanno sempre i loro periti cui affidare lo studio preliminare delle condizioni di rumorosità, professionisti che incontrano i clienti insieme a noi per spiegare esattamente il percorso da seguire e reperire le informazioni necessarie. Questo è importante perché le perizie sono elementi fondamentali su cui fondare la pretesa risarcitoria ed è pertanto essenziale affidarsi a professionisti di alto profilo.
Quale la protezione giuridica offerta dal legislatore?
Le azioni di garanzia esperibili sono molteplici e cumulabili a seconda della situazione specifica: ad esempio se la denuncia del vizio viene inoltrata nei termini di legge l’acquirente di un immobile può rivolgere al venditore, al venditore-costruttore o al costruttore, a seconda del caso, la richiesta di risarcimento per responsabilità contrattuale ed extracontrattuale. A latere anche il progettista ed il direttore dei lavori potranno vedere impegnata la loro responsabilità per gravi vizi. Ovviamente ogni situazione dovrà essere analizzata e studiata singolarmente anche alla luce dell’evoluzione della normativa specifica oggi in atto. Importante è sottolineare che la giurisprudenza in questi anni ha riconosciuto per la violazione dei requisiti acustici passivi degli edifici un risarcimento del danno anche pari al 30% del prezzo di acquisto del bene, comunque mai inferiore al 20%. Evidentemente anche a livello di risarcibilità tale vizio ha grande rilievo.
Secondo l’esperienza del Suo Studio Legale quindi qual è l’aspetto di maggior importanza?
Senza dubbio la scelta dei professionisti cui affidarsi: preparazione ed esperienza sono elementi fondamentali.
L’ESPERTO RISPONDE
Condomini, diritti e doveri
– Vincenzo Pupolizio, esperto di amministrazione condominiale e immobiliare, di problemi tecnico-legali (per anni perito del Tribunale di Rimini), nonché consulente immobiliare, risponde alle domande dei lettori.
Può l’amministratore intervenire nelle liti tra i condomini quando si verificano danni negli appartamenti anche a seguito di perdita d’acqua?
M.S. Cattolica
L’amministratore non ha titolo per intervenire sulle dispute tra condomini allorquando queste riguardano proprietà private perchè l’amministratore ha solamente ed esclusivamente il potere di interessarsi e quindi intervenire su controversie inerenti le parti comuni dello stabile.
Siamo insoddisfatti dell’operato del nostro amministratore. Vorremmo sapere cosa fare, quale maggioranza occorre per revocargli l’incarico e come autoconvocarci?
G.G. San Clemente
Risposta
Poiché non vi potete convocare direttamente, è necessario che almeno due o più condomini che rappresentano 1/6 del valore dello stabile, inoltrino formale richiesta di convocazione di assemblea (indicando nell’odg “ revoca amministratore e nomina nuovo amministratore”) all’amministratore il quale entro 10 gg deve convocarla.
Se non lo fa, i condomini possono tranquillamente procedere alla convocazione dell’assemblea e quindi a deliberare nella piena legalità. Si precisa che sia in prima che in seconda convocazione a favore della revoca deve votare almeno 1/2 + 1 degli intervenuti che rappresentino 1/2 (500 millesimi) del valore dell’intero stabile.
In assemblea non è necessaria la presenza dell’amministratore.
Nel mese di luglio u.s. stavo agganciando una tenda da sole alla soletta del balcone sottostante al mio. Il proprietario dell’appartamento sovrastante mi ha impedito di proseguire minacciandomi di denuncia. Può impedirmelo? Un amministratore mi ha dichiarato che posso agganciare la tenda in virtù dell’art.125 del codice civile.
Grazie per la risposta pregandovi di omettere il mio nome e la località.
Risposta
La risposta è negativa. L’amministratore sbaglia. Dalla foto che mi ha inviato si evince chiaramente che il balcone sovrastante al suo è del tipo “aggettante”. Le segnalo a riguardo, la pronuncia n°15913 del 2007 della Suprema Corte di Cassazione della quale, per Sua opportuna conoscenza si riporta la massima : “L’ art. 1125 non trova applicazione nel caso di balconi “aggettanti”, i quali, sporgendo dalla facciata dell’edificio (come, viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio) non possono considerarsi ai servizi dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non può agganciare le tende alla solette del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante.”
Anche recentemente la Corte di Cassazione Sezione Civile con sentenza n°218/2011 ha ribadito che “i balconi aggettanti non possono considerarsi al servizio dei piani sovrastanti e sottostanti, quindi in proprietà comune dei proprietari di tali piani.”
SERVIZIO
Condominio: diritti-doveri. Pool di esperti risponde
– Avete problemi con i diritti e i doveri nella gestione del vostro condominio? Oppure semplicemente delle curiosità. La Piazza, gratuitamente, apre una rubrica sulle colonne del giornale; potete rivolgervi ad un pool di esperti. Li coordina il geometra Vincenzo Pupolizio, esperto di amministrazione condominiale e immobiliare, di problemi tecnico-legali (per anni perito del Tribunale di Rimini), nonché consulente immobiliare. Siete pregati di inviare le vostre domande, brevi e chiare, ai seguenti numeri e indirizzi: 0541.611070 – 348-3621675. E-mail: la piazzarimini@libero.it. –
geom.pupolizio@libero.it
