L’INTERVISTA
Quando è positivo il settore immobiliare per il territorio?
“Il settore immobiliare è positivo per un territorio quando la crescita dei valori immobiliari consente lo sviluppo di nuovi immobili sostenibili, che rispettano l’ambiente e consentano la crescita economica mettendo a disposizione adeguati spazi per le imprese e di abitazioni per le famiglie. La crescita dei valori immobiliari deve però derivare da un aumento della domanda di spazio, segnale che l’economia è in crescita, e non solo da un facile accesso al credito che potrebbe improvvisamente venir meno portando a un crollo dei valori. Per esempio, a Dubai, i prezzi degli immobili sono cresciuti senza un’effettiva domanda di spazio. Non appena le banche hanno tagliato i crediti, i prezzi sono crollati. Un esempio di crisi immobiliare legata all’economia è Detroit, negli Stati Uniti: con la crisi del sistema industriale della città legato all’automobile è crollato anche il mercato immobiliare poiché con la perdita del lavoro moltissime persone si sono trasferite vendendo le case a prezzi bassissimi rispetto a pochi anni prima”.
Qual è il ruolo della politica?
“La politica dovrebbe indirizzare lo sviluppo del territorio secondo le effettive esigenze degli abitanti e delle attività economiche.”.
Come leggere lo strumento Piano regolatore generale?
“Il PRG è uno strumento urbanistico rigido che potrebbe non rispondere più alle esigenze del territorio in quanto legato a una pianificazione di lungo termine. Uno strumento nato 15 o 20 anni prima non può stare dietro ai mutamenti nelle dinamiche dei mercati. Potrebbe prevedere tipologie di immobili che non rispondo più alla domanda. In alcune realtà, tra cui in particolare Milano, è stato adottato un piano urbanistico diverso, il Piano di Governo del Territorio. Diversamente dal PRG è meno rigido e riesce a cogliere le dinamiche della domanda e dell’offerta mediante una negoziazione tra pubblico e privato”.
Quali sono le differenze di sviluppo urbanistico tra l’Italia e l’estero?
“La principale differenza è nella modalità di pianificazione che è flessibile e consente al privato, nell’ottica di perseguire anche un interesse pubblico, di partecipare alla trasformazione del territorio. È interessante il mercato inglese: sui grandi interventi c’è la negoziazione tra la parte privata e quella pubblica. Si stabilisce quanto si deve pagare alla comunità e in quali forme: in liquidità o altro, come scuole, palestre, giardini. Lì in genere si realizza non quello che prevede il Piano, ma quello che richiede il mercato. Invece, in Italia gli strumenti sono troppo rigidi. In termini di mercato anche le differenze sono notevoli: in Inghilterra, per esempio, non sono prevalenti i condomini ma le tipiche case a schiera. All’estero rispetto all’Italia prima di costruire il nuovo si demolisce o recupera il vecchio, mentre in Italia si mantengono edifici vecchi e inefficienti da un punto di vista del risparmio energetico per i quali non c’è più richiesta da parte degli utilizzatori”.
Spesso dire mattone significa dire speculazione, che cosa fare?
“Io vedo il settore dal punto di vista del mercato: se i prezzi sono alti significa che c’è domanda. Per le giovani coppie e per gli strati sociali più deboli ci vorrebbe un’edilizia calmierata, ma su questo deve intervenire il pubblico, non è certamente compito dei privati. Se per speculazione si intende l’eccesso di costruzione, il mercato sta diventando molto selettivo e punisce chi ha costruito senza attenzioni alle effettive esigenze, sia in termini di domanda sia di qualità degli immobili realizzati. Se invece ci si riferisce alla rendita, il problema non deriva da chi costruisce, ma da chi possiede le aree”.
Trent’anni fa, un appartamento in affitto pesava il 20 per cento di uno stipendio; oggi oscilla tra il 60 e l’80 per cento, che cosa è successo?
“Nella provincia di Rimini, come altrove gli affitti salgono se c’è domanda. A Rimini c’è richiesta perché ci sono opportunità di lavoro e aumenta il numero dei residenti. Un peso di oltre il 60 per cento chiaramente incide in modo pesante sul bilancio familiare. Per ridurre questo peso è necessaria una politica pubblica di housing sociale”.
Nella provincia di Rimini negli ultimi 20 anni si è costruito tantissimo…
“Vero. Ma continuerà ad andare bene l’imprenditore vicino alle esigenze delle famiglie, che avendo realizzato il prodotto giusto riesce a vendere a un prezzo proporzionato alla qualità. Diversamente appartamenti fatti male, o della dimensione sbagliata, avranno difficoltà a trovare acquirenti. Negli anni del boom immobiliare era semplice vendere qualunque prodotto per la forte domanda derivante anche dal facile accesso al credito; in una situazione di crisi, il mercato diventa molto più selettivo e quindi diventa difficile vendere gli immobili che non rispondono alle vere esigenze per dimensione, qualità e localizzazione”.
E quando si costruisce troppo e male?
“L’eccessiva volumetria è un errore del pianificatore; il rischio che i manufatti restino invenduti diventa concreto. Lo scempio del territorio penalizza il mercato”.
L’Italia è il paese più costruito d’Europa, che cosa fare?
“In Italia c’è una qualità media elevata degli immobili residenziali, ma è più arretrata la qualità degli immobili commerciali quali gli uffici e il commerciale. Prima di costruire il nuovo, spesso è opportuno demolire l’esistente, ovviamente quando non di rilievo storico: un problema vero del patrimonio immobiliare italiano è, infatti, l’inefficienza energetica”.
